Građevinarstvo | Arhitektura | Konkursi | Građevinske firme | Građevinske mašine
Glavni meni
Početna strana

Novosti
YU Build obuke
Događaji
Konkursi i tenderi
Časopisi
Knjige
Zakoni i propisi
Građevinske firme
Softver
Građevinske mašine

Pretraga
Prijatelji
Kontaktirajte nas
Marketing
YU Build obuke
BelRe
O nama
YU Build je firma koja se bavi pružanjem konsultantskih usluga u oblasti građevinarstva za uspešnu realizaciju projekta od prve ideje do završetka gradnje.
YU Build tim
 
  YU Build Više o nama...  
Ponuda poslova
Želite da radite u struci?

Pogledajte ponudu svih poslova u arhitekturi i građevinarstvu.

Najnoviji poslovi:
Prijatelji


 


Hausbau Štampaj E-mail

Kako nešto (iz)graditi?

Friday, 23. July 2010.
HausbauGrađenje je skup, dug i rizičan posao. Mnogi iskusni graditelji vole da pričaju nadugačko i naširoko šta je njihov posao, ali onima koji zaista treba da izgrade kuću za sebe, svoju porodicu ili svoju firmu, takve priče ne pomažu mnogo. U narednim brojevima, Hausbau i Građevinski portal YU Build će pokušati da onima kojima građenje nije osnovni posao približe šta ih sve čeka i na šta da obrate pažnju kada požele da grade.

DOBRO PROVERITE GDE GRADITE

Odlučili ste se da izgradite neku nekretninu, kuću recimo, međutim to nikada do sada niste radili? Nalazite se na raskrsnici i ne znate kuda da krenete, a da ne zalutate?Verovatno su se mnogi od Vas barem jednom našli u ovoj, naizgled previše komplikovanoj situaciji. Ipak, sve može da bude dosta jednostavnije ako se dobro isplanira!

Zašto je bitno planiranje?

Prvi korak u procesu gradnje je odgovoriti na pitanje gde graditi, na kom zemljištu. Taj deo je veoma bitan, jer ako ga preskočimo možemo dovesti sebe u veliki problem! Evo i zbog čega.

U medijima svakodnevno slušamo o hiljadama nelegalno izgradjenih objekata, pa čak i o čitavim naseljima koja nisu legalizovana, slušamo o broju srušenih objekata I žalimo za ljudima koji su ostali bez krova nad glavom. Da li su ti ljudi svesno ušli u nelegalnu gradnju ili su jednostavno bili loše obavešteni više nije pitanje. Jer, mnogo je bitnije što se ti isti ljudi sada bore sa neudobnim načinom života(bez rešene kanalizacije,vodovodne mreže,bez ijednog parka, bez dovoljno sportskih igrališta, uređenih ulica sa trotoarima, megamarketa, uređene pijace, pristojnog groblja, bez dobrog izlaza na autoput…i još mnogo toga…) Primer ovakve, “loše” gradnje su beogradska naselja Kaluđerica (u ovom naselju kuće će uvek biti male vrednosti)i Ledine(npr. ako im padne avion na kuću niko neće biti u obavezi da ih obešteti) .Ono čemu se stanovnici ovih ili sličnih naselja ne mogu nadati je svakako poboljšanje uslova životne sredine, jer za to ne postoji osnova, a uz stalnu bojazan da im kuću jednog dana mogu srušiti. I sve to samo zato što nisu proverili podatke o građevinskom zemljištu.

Šta treba da znamo pre nego što počnemo da gradimo?

Trebalo bi da znamo da šta i gde može da se gradi određuje država
, odnosno grad ili opština svojim pravilima koja se nazivaju “planska dokumentacija” ili” planovi”.Oni se donose na nivou države, grada (“generalni urbanistički plan” koji se za Beograd može pronaći na sajtu  Beoland) i na nivou mesnih zajednica (“plan detaljne regulacije” http://gisapl.beoland.com/direkcijaSpoljni i http://www.urbel.com/default.aspx?ID=uzb_LokalnaUprava&LN=SRL).

Planovi određuju kolika može da bude zgrada koja se gradi na jednoj parceli. U planovima se za određene parcele ili zone nalaze “indeks zauzetosti”, “indeks izgrađenosti” i “maksimalna spratnost”. Primera radi, ako imate parcelu od 10 ari (1.000 m2) i indeks zauzetosti 0,50, indeks izgrađenosti 2,50 i maksimalnu spratnost P+4. To znači da vaša zgrada ne sme da ima više od 500 m2 u osnovi (1.000*0,5), ne sme da ima ukupno površinu veću od 2.500 m2 (1.000*2,5) i ne sme da ima više od prizemlja i 4 sprata.Svi ovi zahtevi moraju da budu ispunjeni da bi se dobila građevinska dozvola. U Beogradu je po pravilu dozvoljeno da se podzemne garaže ne računaju u površinu, a ponekad se progleda kroz prste i kada zgrada na uglu ima koeficijente veće i do 15% od propisanih.

Planovi takođe određuju gde jednog dana treba izgraditi školu, put, trafo-stanicu, kuda će proći gasovod,.... Za izgradnju na tim mestima se građevinska dozvola ne može dobiti, iako ste vlasnici parcele. U žargonu, kaže se da „nemate planski osnov“.Planovi se donose u više koraka i njihovo donošenje traje po nekoliko godina.

Šta raditi kada hoćete da kupite neku parcelu da bi gradili:
  1. Proveriti da li postoji plan koji obuhvata tu parcelu ili je sigurno dozvoljeno da se gradi na osnovu generalnog plana
  2. Proverite da možda nije predviđeno da ta parcela jednog dana postane put, škola, groblje, … jer vam se može desiti da parcelu dobijete povoljno ali da nikada ne budete u mogućnosti da na njoj legalno gradite.(to stoji u „planskoj dokumentaciji“)
  3. Na kraju, pogledajte koji su važeći indeksi za parcelu i proverite da li vam je veličina zgrade koji indeksi dozvoljavaju dovoljna za vaše potrebe. Ako to nije tako, ne preporučujemo vam da pokušate da gradite prema „svojim indeksima“, uz stava„neće niko mene da ruši“
Šta se dešava kada za neko područje ne postoji plan? Ukratko, „mogućnosti su razne“

Ako nema „plana detaljne regulacije“ a ima „generalnog urbanističkog plana“, grad ili opština može da dozvoli da se „generalni plan direktno primenjuje“. To znači, ako nema detaljnijih pravila, ali su ulice jasno povučene i javne površine već iskorišćene, može se dozvoliti da se usvoje „opšti koeficijenti“ koji su za tu zonu upisani u generalnom planu.

A šta ako nema ni generalnog plana i/ili na terenu ne postoje jasno definisane ulice? To znači da opet „nemate planski osnov“?

U praksi, na primer u beogradskoj opštini Rakovica, na dosta velikim površinama nema detaljnih planova. To u praksi znači da na dosta velikim površinama u Rakovici ne možete dobiti građevinsku dozvolu.

Evo jednog primera kako izgleda kada postoji plan, ali je loše urađen. To se odnosi na beogradsku opštinu Čukarica: za izgradnju na Banovom Brdu i za sva naselja dalje prema Ibarskoj magistrali davane su građevinske dozvole na osnovu plana koji nije uzeo u obzir da svi ti ljudi treba da imaju odgovarajuće puteve kojima će negde stići. Zato, danas se na Ibarskoj magistrali gine mnogo više nego što bi moralo, jer je preopterećena. Takođe, zato je put pored Beogradskog Sajma stalno zakrčen, jer strašno mnogo ljudi mora tuda da prođe kada sa Čukarice ide u neki drugi kraj grada. Na kraju, zato se gradi most preko Ade, jer je to jedini razumni način da se smanji opterećenje ulice koja prolazi pored Sajma.

Na kraju, ako ne želite da vaše kuće smatraju „nepostojećim“, da nemate septičku jamu u dvorištu, da vaša deca budu „đaci pešaci“, da budete „podstanari u sopstvenoj kući“gradite legalno i ako ne znate kako, posavetujte se sa ljudima iz struke.


Kristina Đorđević,
Građevinski portal YU Build za Hausbau časopis.


Preporučene knjige:

Sistem standarda za građevinski menadžment

Cena: 1417.5 dinara
Građevinska mehanizacija

Cena: 1680 dinara

Podelite ovu stranicu sa prijateljima:
Google! Facebook! Twitter! LinkedIn!
Sledeći članakPrethodni članak

Poslednjih 5 vesti iz kategorije Hausbau:
 
Vesti iz YU Builda
YU Build Newsletter
Želite da budete informisani?
Pristupite mejling listi na kojoj ćete jednom nedeljno pratiti najzanimljivije vesti iz oblasti građevinarstva i arhitekture.

 
Kupite stručne knjige
Posebno izdvajamo
Usluge koje nudimo

Od nedavno YU Build može da Vam ponudi uslugu uporedne analize idejnih rešenja koja doprinosi maksimiziranju profita i minimiziranju nepotrebnih troškova na projektu.

Pogledajte na konkretnom projektu kolike uštede su moguće evaluacijom idejnog rešenja i izradom kontrolnog projekta.

Kategorije